İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir? Şartları, Süreci, Yargılama Usulü ve Güncel Hukuki Değerlendirmeler

Giriş

Taşınır veya taşınmaz malların birden fazla kişiye ait olması, Türk hukukunda oldukça yaygın bir mülkiyet biçimidir. Özellikle mirasın intikali, aile içi devirler veya ortak yatırımlar sonucunda aynı mal üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olması, zaman içerisinde çeşitli hukuki uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olabilmektedir.

Başlangıçta ortak mülkiyet ilişkisi taraflar bakımından herhangi bir sorun doğurmasa da; taşınmazın kullanımı, yönetimi, kiraya verilmesi, satılması, bakım giderlerinin karşılanması veya ekonomik olarak değerlendirilmesi hususlarında yaşanan görüş ayrılıkları ortaklığın sürdürülmesini güçleştirebilmektedir.

Türk hukukunda hiç kimse, kural olarak iradesi dışında süresiz şekilde ortak mülkiyet ilişkisini devam ettirmeye zorlanamaz. İşte bu ilkenin doğal sonucu olarak kanun koyucu, paydaşlara ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkını tanımıştır. Bu hakkın kullanıldığı dava türü uygulamada "İzale-i Şüyu Davası", güncel hukuki terminolojide ise "Ortaklığın Giderilmesi Davası" olarak adlandırılmaktadır.

Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, hisseli tapularda ve aile ortaklıklarında en sık karşılaşılan dava türlerinden biri olan ortaklığın giderilmesi davası, yalnızca taraflar arasındaki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini değil, aynı zamanda taşınmazın ekonomik değerinin korunmasını ve mülkiyet hakkının etkin şekilde kullanılmasını da amaçlamaktadır.

Bu rehberde, ortaklığın giderilmesi davası; hukuki dayanakları, dava şartları, görevli mahkeme, yargılama süreci, satış usulü, aynen taksim, masraflar, Yargıtay uygulaması ve uygulamada karşılaşılan sorunlar bakımından ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şüyu davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallarda mevcut ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür.

"İzale" kelimesi ortadan kaldırma, "şüyu" ise ortaklık anlamına gelir. Günümüzde mevzuatta ağırlıklı olarak "ortaklığın giderilmesi" ifadesi kullanılmakta olup, uygulamada her iki kavram da aynı davayı ifade etmektedir.

Bu dava sonucunda mahkeme;

• Ortak malın aynen bölüştürülmesine,

• Bunun mümkün olmaması hâlinde satışına,

• Satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına

karar verir.

Dolayısıyla davanın amacı, ortaklardan birinin diğerine üstünlük sağlaması değil; ortak mülkiyet ilişkisini hukuka uygun şekilde sona erdirmektir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları, klasik anlamda "kazanan" ve "kaybeden" tarafı bulunan davalar değildir. Mahkeme, tarafların mülkiyet hakkını sona erdirirken herkesin payı oranındaki hakkını korumayı hedefler.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı

Ortaklığın giderilmesine ilişkin temel düzenleme Türk Medeni Kanunu'nun 698 ilâ 699. maddelerinde yer almaktadır.

Kanun koyucu, paylı mülkiyet ilişkisinin sürekli devam ettirilmesini zorunlu görmemiş; her paydaşa, belirli istisnalar dışında ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkı tanımıştır.

Bu düzenlemenin temelinde mülkiyet hakkının anayasal güvence altında bulunması ve hiç kimsenin istemediği bir ortaklık ilişkisini sürdürmeye zorlanamayacağı ilkesi yer almaktadır.

Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile Türk Medeni Kanunu hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, ortaklığın giderilmesi davası mülkiyet hakkının doğal uzantılarından biri olarak kabul edilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Bu dava bir eda davası veya tazminat davası değildir.

Mahkeme, taraflardan herhangi birini haklı veya haksız bulmaktan ziyade mevcut ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesine karar verir.

Dolayısıyla;

• Kusur araştırması yapılmaz.

• Tarafların iyi veya kötü niyetli olması davanın sonucunu doğrudan etkilemez.

• Davacı, ortaklığın devam etmesini istemediğini beyan etmekle dava açma hakkını kullanabilir.

  
  

Bu yönüyle ortaklığın giderilmesi davaları, yenilik doğuran dava niteliği taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Amacı

Kanun koyucunun amacı;

• Ortak mülkiyet ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları sona erdirmek,

• Mülkiyet hakkının daha etkin kullanılmasını sağlamak,

• Taşınmazların ekonomik değer kaybetmesini önlemek,

• Paydaşlar arasındaki uzun süreli ihtilafları sona erdirmektir.

  
  

Örneğin;

Dört kardeşe miras kalan bir taşınmaz düşünelim. Kardeşlerden biri satmak isterken diğerleri kullanmaya devam etmek isteyebilir. Bir kısmı kiraya verilmesini savunurken diğerleri buna karşı çıkabilir. Yıllarca çözülemeyen bu uyuşmazlıklar sonunda taşınmaz atıl kalabilir. İşte ortaklığın giderilmesi davası bu çıkmazı hukuki yollarla çözen mekanizmadır.

Hangi Mallar Hakkında Açılabilir?

Uygulamada en çok taşınmazlar hakkında açılmakla birlikte ortaklığın giderilmesi davası;

• Konutlar,

• Arsalar,

• Tarlalar,

• Bağ ve bahçeler,

• İş yerleri,

• Fabrikalar,

• Depolar,

• Taşınır mallar,

• Araçlar,

• Ticari işletmeye dahil bazı mallar

  
  

bakımından da belirli şartlar altında gündeme gelebilir. Ancak uygulamanın büyük çoğunluğunu hisseli taşınmazlar oluşturmaktadır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet; birden fazla kişinin aynı mal üzerinde belirli oranlarda pay sahibi olduğu mülkiyet türüdür.

Örneğin;

• Ali %50

• Ayşe %30

• Mehmet %20

oranında hissedar olabilir.

Tapu sicilinde bu paylar açıkça gösterilir. Her ortak kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Ancak taşınmazın tamamı hakkında tek başına karar veremez.

Paylı mülkiyet özellikle;

• Ortak satın almalar,

• Bağış işlemleri,

• Pay devri,

• Aile içi devirler

sonucunda oluşmaktadır.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz. Her ortak taşınmazın tamamına birlikte malik sayılır. Bu sistem özellikle miras hukukunda karşımıza çıkar.

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında kendiliğinden oluşan miras ortaklığı, elbirliği mülkiyetinin en önemli örneğidir.

Bu aşamada mirasçılardan hiçbirinin belirlenmiş tapu hissesi bulunmaz. Paylaşım yapılıncaya kadar tüm mirasçılar birlikte hak sahibidir. İzale-i şüyu davalarının önemli bir kısmı da işte bu miras ortaklıklarından kaynaklanmaktadır.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetinin Karşılaştırılması

Kriter	Paylı Mülkiyet	Elbirliği Mülkiyeti
Pay oranı	Belirlidir	Belirli değildir
Tapuda hisse	Yazılıdır	Yazılı değildir
Tasarruf	Pay üzerinde mümkündür	Birlikte hareket gerekir
En sık oluşum	Satış, bağış	Miras
Ortaklığın giderilmesi	Açılabilir	Açılabilir

Şeşen & Şeşen Hukuk Değerlendirmesi

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bir bölümü, hukuki bilgi eksikliğinden değil; taraflar arasındaki iletişimin tamamen kopmuş olmasından kaynaklanmaktadır. Özellikle mirasçılar arasında yıllarca çözülemeyen anlaşmazlıklar, taşınmazların ekonomik değerinin düşmesine, kullanımının engellenmesine ve yeni uyuşmazlıkların doğmasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce somut olayın özelliklerinin değerlendirilmesi, aynen taksim ihtimalinin araştırılması ve taraflar arasında uzlaşma olanağının bulunup bulunmadığının analiz edilmesi önem taşır. Bunun mümkün olmadığı durumlarda ise ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet ilişkisinin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesini sağlayan etkili bir hukuki yoldur.

Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini talep eden yenilik doğuran nitelikte bir dava olup, kural olarak her paydaş tarafından açılabilir. Türk Medeni Kanunu'nun benimsediği sistem gereğince, hiçbir paydaş diğer ortakların rızasına bağlı olarak ortaklığını sürdürmek zorunda değildir. Bu nedenle ortaklardan yalnızca birinin dahi ortaklığın devamını istememesi, dava açılması için yeterlidir.

Başka bir ifadeyle;

• %1 hisseye sahip bir paydaş,

• taşınmazın çok küçük bir bölümüne sahip hissedar,

• miras ortaklığındaki tek mirasçı,

tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Diğer ortakların davaya katılmak istememesi veya satışa karşı çıkmaları, davanın açılmasına engel oluşturmaz. Bu yönüyle ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkının kullanılmasına ilişkin en güçlü hukuki güvencelerden biridir.

Pay Oranının Önemi Var mıdır?

Uygulamada en sık sorulan sorulardan biri de budur. Bir kişinin taşınmazdaki hissesi oldukça düşük olabilir. Örneğin;

• 1/100,

• 3/240,

• 1/480

oranında pay sahibi olabilir. Bununla birlikte pay oranının düşük olması dava açılmasına engel değildir. Çünkü dava hakkı pay miktarına değil, paydaş sıfatına bağlıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulaması da bu yöndedir. Dolayısıyla çok küçük bir hisseye sahip olan kişi dahi ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Dava Kimlere Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında en önemli usul kurallarından biri taraf teşkilidir. Davacı dışındaki bütün ortakların davada taraf olarak gösterilmesi zorunludur.

Örneğin;

Bir taşınmazın;

• Ali

• Ayşe

• Mehmet

• Ahmet

olmak üzere dört hissedarı bulunduğunu varsayalım.

Davayı Ali açıyorsa; Ayşe, Mehmet ve Ahmet davalı olarak gösterilmelidir. Mahkeme, eksik tarafla davayı sonuçlandıramaz. Bu husus kamu düzeniyle yakından ilgili olduğundan mahkeme tarafından resen gözetilir.

Hissedarlardan Birinin Vefat Etmesi

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri budur. Dava açılmadan önce veya dava devam ederken hissedarlardan biri vefat edebilir. Bu durumda; mirasçıların tespit edilmesi, veraset ilamının dosyaya sunulması, mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Aksi halde kurulacak hüküm usul ve yasaya aykırı olacaktır. Özellikle eski tarihli tapularda onlarca mirasçının bulunduğu dosyalarda taraf teşkili süreci davanın uzamasına neden olabilmektedir.

Kayyım Atanmasını Gerektiren Durumlar

Bazı dosyalarda ortaklardan birinin;

• uzun yıllardır kayıp olması,

• adresinin tespit edilememesi,

• gaip olması,

• mirasçılarının belirlenememesi

gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu gibi hâllerde mahkeme gerekli şartların oluşması halinde kayyım atanmasına ilişkin işlemlerin yapılmasını sağlayabilir. Dolayısıyla ortaklardan birine ulaşılamıyor olması, her zaman davanın açılamayacağı anlamına gelmez.

Mirasçılar Arasında Açılan Davalar

İzale-i şüyu davalarının büyük çoğunluğu miras hukukundan kaynaklanmaktadır.

Örneğin anne ve babadan kalan;

• ev,

• arsa,

• tarla,

• yazlık

gibi taşınmazlar yıllarca paylaşılmadan bırakılabilmektedir. Mirasçılardan biri taşınmazı satmak isterken, bir diğeri kiraya vermek, bir başkası ise kullanmaya devam etmek isteyebilir. Tarafların anlaşamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.

Dava Açılması İçin Anlaşmazlık Şart mıdır?

Hayır. Bu konu uygulamada sıklıkla yanlış bilinmektedir.

Taraflar arasında fiilen herhangi bir kavga veya uyuşmazlık bulunmasa bile ortaklardan biri ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Çünkü dava hakkının doğması için mutlaka;

• hakaret,

• tehdit,

• kullanım engeli,

• kira anlaşmazlığı,

• ecrimisil ihtilafı

gibi bir uyuşmazlığın bulunması gerekmez. Paydaşın ortaklığı sürdürmek istememesi tek başına yeterlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Durumlar

Her ne kadar kanun ortaklara geniş bir dava hakkı tanımış olsa da bazı istisnalar bulunmaktadır.

1. Hukuki İşlemle Getirilmiş Ortaklığın Devamı Yükümlülüğü

Taraflar, kanunun izin verdiği ölçüde belirli süre ortaklığın devam edeceğini kararlaştırmış olabilir. Bu durumda sözleşmede öngörülen süre dolmadan dava açılması mümkün olmayabilir. Ancak bu tür sözleşmelerin süresi ve kapsamı somut olaya göre değerlendirilmelidir.

2. Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma Talebi

Türk Medeni Kanunu, dürüstlük kuralı gereğince paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesini de sınırlandırmaktadır. Örneğin; taşınmazın hasat döneminde bulunması, ekonomik olarak olağanüstü şartların oluşması, ortaklığın hemen sona erdirilmesinin diğer paydaşlar açısından ağır zarara neden olması gibi hâllerde mahkeme somut olayın özelliklerini değerlendirir. Bu istisna dar yorumlanmalıdır. Her ekonomik gerekçe uygun olmayan zaman olarak kabul edilmez.

3. Sürekli Bir Amaca Tahsis Edilen Mallar

Bazı taşınmazlar ortakların sürekli kullanımına özgülenmiş olabilir.

Örneğin;

• ortak yol,

• ortak su kuyusu,

• sitenin ortak kullanım alanı

gibi yerlerde ortaklığın giderilmesi her zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda taşınmazın hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir.

Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın değeri, hisse oranı, taraf sayısı, satış bedeli gibi hususlar görevli mahkemeyi değiştirmez. Taşınmaz milyonlarca lira değerinde olsa dahi görev Sulh Hukuk Mahkemesine aittir.

Yetkili Mahkeme

Taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarında kesin yetki kuralı uygulanır. Dava; taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Birden fazla taşınmaz bulunuyorsa; yetki değerlendirmesi taşınmazların durumuna göre yapılacaktır.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar

Her dava dilekçesinde olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davasında da usule uygun bir dava dilekçesi hazırlanması önem taşır. Dava dilekçesinde genel olarak;

• taraf bilgileri,

• taşınmazın açık tapu kayıtları,

• ada,

• parsel,

• bağımsız bölüm bilgileri,

• mülkiyet türü,

• ortaklığın giderilmesinin istenme nedeni,

• aynen taksim talebi bulunup bulunmadığı,

• satış talebi,

• deliller,

• hukuki sebepler,

• sonuç ve istem

yer almalıdır. Özellikle tapu kayıtlarının eksik veya hatalı gösterilmesi, taraf bilgilerindeki yanlışlıklar ya da mirasçılara ilişkin eksiklikler yargılamanın gereksiz şekilde uzamasına neden olabilmektedir.

Şeşen&Şeşen Hukuk Değerlendirmesi

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının uzamasının en önemli nedenlerinden biri, taraf teşkilindeki eksiklikler ve dava açılmadan önce tapu ile nüfus kayıtlarının yeterince incelenmemesidir. Özellikle miras ortaklıklarında bir paydaşın vefat etmiş olması, mirasçıların eksik gösterilmesi veya güncel tapu kayıtlarının dosyaya sunulmaması, mahkemenin eksikliklerin giderilmesi için ara kararlar kurmasına ve yargılamanın aylarca uzamasına yol açabilmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının, veraset belgelerinin ve taraf bilgilerinin titizlikle incelenmesi; somut olay bakımından aynen taksim ihtimalinin değerlendirilmesi ve stratejinin buna göre belirlenmesi önem taşımaktadır. Sürecin doğru planlanması, hem yargılamanın daha kısa sürede tamamlanmasını hem de olası usulî itirazların önüne geçilmesini sağlar.

Ortaklığın Giderilme Yöntemleri: Aynen Taksim mi, Satış mı?

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin vereceği karar, taşınmazın hukuki ve fiilî özelliklerine göre değişmektedir. Türk Medeni Kanunu'nun benimsediği sistem gereği, ortaklığın giderilmesinde öncelik aynen taksim yöntemine verilmiş; bunun mümkün olmadığı hâllerde ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesi öngörülmüştür.

Bu yaklaşımın temel amacı, mümkün olduğu ölçüde mülkiyet hakkının korunması ve paydaşların taşınmaz üzerindeki ayni haklarının devam ettirilmesidir. Ancak uygulamada taşınmazların önemli bir bölümü fiilen bölünmeye elverişli olmadığından, davaların büyük çoğunluğu satış kararı ile sonuçlanmaktadır.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilmesidir. Böylece ortaklık sona erer; her paydaş kendi bölümünün tek başına maliki olur.

Örneğin, imar mevzuatına uygun şekilde bölünebilen geniş yüzölçümlü bir arsa, her hissedara ayrı parsel oluşturulacak şekilde paylaşılabilir. Bu durumda satış yapılmasına gerek kalmaz.

Ancak aynen taksim her taşınmaz bakımından mümkün değildir.

Aynen Taksimin Şartları

Mahkeme, aynen taksime karar vermeden önce taşınmazın şu yönlerden değerlendirilmesini sağlar:

• İmar mevzuatına uygun şekilde bölünebilir olması,

• Bölünmenin ekonomik değer kaybına yol açmaması,

• Her paydaşa bağımsız ve kullanılabilir bir bölüm tahsis edilebilmesi,

• Taşınmazın kullanım amacının ortadan kalkmaması,

• Bölünmenin teknik olarak mümkün olması.

  
  

Bu değerlendirme çoğu zaman bilirkişi ve gerektiğinde harita mühendisi incelemesiyle yapılır.

Bilirkişi İncelemesinin Önemi

Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi raporu, mahkemenin kararını doğrudan etkileyen en önemli delillerden biridir.

Bilirkişi heyeti genellikle;

• taşınmazın yüzölçümünü,

• imar durumunu,

• belediye kayıtlarını,

• kadastro bilgilerini,

• fiilî kullanım şeklini,

• ekonomik bütünlüğünü

  
  

inceleyerek aynen taksimin mümkün olup olmadığı konusunda rapor hazırlar. Taraflar bu rapora itiraz edebilir. Mahkeme gerekli görürse ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

Hangi Taşınmazlarda Aynen Taksim Mümkün Olabilir?

Uygulamada aşağıdaki taşınmazlarda aynen taksim ihtimali daha yüksektir:

• Geniş yüzölçümlü arsalar,

• İmar uygulamasına uygun araziler,

• Birden fazla bağımsız bölümden oluşan yapılar,

• Tarımsal bölünmeye elverişli bazı taşınmazlar (ilgili özel mevzuat dikkate alınarak).

  
  

Buna karşılık aşağıdaki örneklerde aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir:

• Tek bağımsız bölümden oluşan daireler,

• Müstakil konutlar,

• Küçük yüzölçümlü arsalar,

• Ekonomik bütünlüğü bozulacak işyerleri.

  
  

Bu gibi hâllerde mahkeme satış yoluna başvurur.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi ekonomik değerinde ciddi azalmaya yol açacaksa mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Uygulamada en sık verilen karar budur. Satış sonucunda elde edilen bedel, yargılama ve satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Bu sistem, ortaklığın sona ermesini sağlarken paydaşların ekonomik haklarını da korumayı amaçlar.

Satış Kararı Kesinleşmeden İcra Edilebilir mi?

Hayır. Mahkemenin satış kararı kesinleşmeden satış işlemlerine başlanamaz. İstinaf veya temyiz kanun yollarına başvurulmuşsa, satış işlemleri karar kesinleşinceye kadar bekletilir. Bu nedenle kararın kesinleşme süreci uygulamada önem taşımaktadır.

Satış İşlemi Nasıl Yapılır?

Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür.

Satış sürecinde;

• taşınmazın güncel değeri belirlenir,

• satış ilanı hazırlanır,

• artırma şartları oluşturulur,

• elektronik ortam ve ilgili usuller çerçevesinde ihale gerçekleştirilir.

  
  

En yüksek teklifi veren kişi taşınmazı satın almaya hak kazanır. Satış bedelinin kesinleşmesiyle birlikte taşınmaz alıcı adına tescil edilir ve elde edilen bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

Ortaklardan Biri Taşınmazı Satın Alabilir mi?

Evet.

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlardan biri de satışa katılabilir. Kanun, paydaşların ihaleye katılmasını yasaklamamaktadır. Hatta uygulamada çoğu zaman taşınmazı diğer hissedarlardan biri satın almaktadır. Ancak ortak olması nedeniyle herhangi bir öncelik veya ayrıcalık tanınmaz. İhaleye katılan herkes aynı usule tabidir.

Satış Bedeli Nasıl Dağıtılır?

Satıştan elde edilen bedel doğrudan eşit olarak değil, pay oranlarına göre dağıtılır.

Örneğin;

• Ali %50,

• Ayşe %30,

• Mehmet %20

  
  

oranında hissedar ise, net satış bedeli bu oranlara göre paylaştırılır. Dağıtım yapılmadan önce yargılama giderleri, bilirkişi ücretleri ve satış masrafları mahsup edilir.

Muhdesat İddiası

Ortaklığın giderilmesi davalarında en fazla uyuşmazlık yaratan konulardan biri de muhdesattır. Muhdesat; arazi üzerinde sonradan meydana getirilen yapı, bina, ağaç, sera, depo veya benzeri değerleri ifade eder.

Örneğin;

• ortak arsaya tek hissedar tarafından ev yapılmış olabilir,

• zeytinlik veya meyve bahçesi oluşturulmuş olabilir,

• ticari tesis inşa edilmiş olabilir.

  
  

Bu durumda muhdesadın kime ait olduğu ve taşınmazın değerine etkisi ayrı bir hukuki değerlendirme gerektirir. Her muhdesat iddiası ortaklığın giderilmesi davası içinde kesin olarak çözümlenemez. Bazı hâllerde muhdesadın aidiyetine ilişkin ayrı bir dava açılması gerekebilir.

İpotekli veya Hacizli Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya diğer sınırlı ayni hakların bulunması, kural olarak ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel değildir. Ancak bu haklar satış sürecinde ve satış bedelinin dağıtımında dikkate alınır. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ayrıntılı biçimde incelenmesi büyük önem taşır.

İntifa Hakkının Bulunması

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa, bu hak da yargılama sırasında değerlendirilir. İntifa hakkının kapsamı ve niteliği, satış sonrasında hak sahibinin durumunu etkileyebileceğinden mahkeme tarafından ayrıca gözetilir.

Keşif Aşaması

Mahkeme, gerekli gördüğü durumlarda taşınmaz başında keşif yapar. Keşif sırasında;

• taşınmazın fiilî kullanımı,

• sınırları,

• yapı durumu,

• kullanım biçimi,

• bölünebilirliği

  
  

yerinde incelenir. Özellikle aynen taksim ihtimalinin bulunduğu dosyalarda keşif büyük önem taşır.

Yargıtay Uygulamasında Benimsenen Temel İlkeler

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin bazı temel ilkeler istikrarlı şekilde kabul edilmektedir:

• Ortaklığın giderilmesinde öncelikle aynen taksim olanağı araştırılmalıdır.

• Aynen paylaşma mümkün değilse satış yoluna gidilmelidir.

• Eksik taraf teşkiliyle hüküm kurulamaz.

• Bilirkişi incelemesi yeterli ve denetlenebilir olmalıdır.

• Tarafların usulüne uygun şekilde dinlenmesi sağlanmalıdır.

• Satış kararı verilmeden önce taşınmazın hukuki ve teknik durumu ayrıntılı olarak değerlendirilmelidir.

  
  

Bu ilkeler, uygulamada mahkemelerin karar verirken dikkate aldığı temel ölçütler arasında yer almaktadır.

Şeşen Hukuk Değerlendirmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında en kritik aşama, taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığının doğru şekilde değerlendirilmesidir. Uygulamada yalnızca "satış isteniyor" düşüncesiyle hareket edilmesi, bazı dosyalarda paydaşların önemli ekonomik kayıplar yaşamasına neden olabilmektedir. Özellikle yüksek değerli arsalar, gelişime açık taşınmazlar veya imar uygulamasına konu olabilecek araziler bakımından aynen taksim ihtimalinin teknik ve hukuki açıdan titizlikle incelenmesi gerekir.

Şeşen Hukuk olarak yaklaşımımız, dava açılmadan önce tapu kayıtlarının, imar durumunun, kadastro bilgilerinin ve taşınmazın ekonomik özelliklerinin kapsamlı biçimde analiz edilmesi; müvekkilin menfaatine en uygun hukuki stratejinin belirlenmesidir. Her ortaklığın giderilmesi davası kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmeli; standart çözümler yerine somut olaya özgü hukuki yol haritası oluşturulmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi davaları, niteliği gereği diğer birçok özel hukuk davasından farklı özellikler taşımaktadır. Davanın amacı taraflardan birinin diğerine karşı üstünlük sağlaması değil, ortak mülkiyet ilişkisinin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesidir. Bu nedenle yargılama sürecinde mahkeme, yalnızca tarafların taleplerini değil, kamu düzenini ilgilendiren usul kurallarını da resen gözetir.

Davanın Açılması

Dava, görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine sunulan dava dilekçesi ile açılır. Dilekçeye mümkün olduğunca güncel tapu kayıtlarının, veraset ilamlarının (miras ortaklığı söz konusu ise), nüfus kayıtlarının ve diğer ilgili belgelerin eklenmesi önem taşır.

Dava açıldıktan sonra mahkeme ön inceleme yapar ve taraf teşkilinin tam olup olmadığını denetler. Özellikle eksik mirasçı veya hatalı taraf bilgisi bulunması hâlinde, bu eksikliklerin giderilmesi için süre verilir.

Taraf Teşkili Neden Bu Kadar Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların davada yer alması zorunludur. Bunun nedeni oldukça açıktır. Mahkeme vereceği kararla bütün ortakların mülkiyet hakkını sona erdirecektir. Dolayısıyla davada bulunmayan bir kişinin mülkiyet hakkı hakkında karar verilmesi mümkün değildir. Yargıtay da uzun yıllardır istikrarlı biçimde;

"Eksik taraf teşkili ile ortaklığın giderilmesine karar verilemez."

ilkesini benimsemektedir. Bu nedenle uygulamada en fazla bozma sebeplerinden biri eksik taraf teşkilidir.

Cevap Dilekçesi ve Tarafların Beyanları

Davalılar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde cevap dilekçesi sunabilirler. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında;

• "Ben satış istemiyorum."

• "Davanın reddini talep ediyorum."

• "Taşınmaz satılmasın."

  
  

şeklindeki beyanlar tek başına davanın reddini sağlamaz. Çünkü dava hakkı kanundan doğmaktadır. Mahkeme, ortaklığın devam ettirilmesini zorunlu kılan hukuki bir neden bulunmadıkça ortaklığın sona erdirilmesine karar verir.

Deliller

Bu dava türünde en sık kullanılan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları

• Kadastro kayıtları

• İmar durumu belgeleri

• Belediye yazıları

• Veraset ilamı

• Bilirkişi raporu

• Keşif tutanakları

• Fotoğraflar

• Uydu görüntüleri

• Harita mühendisliği raporları

  
  

Bazı dosyalarda tanık anlatımları da önem kazanabilmektedir. Özellikle muhdesatın kime ait olduğu veya taşınmazın fiilî kullanım şekli bakımından tanık beyanlarından yararlanılabilir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz

Uygulamada en fazla hata yapılan konulardan biri budur. Birçok taraf bilirkişi raporunu incelemeden kabul etmekte veya rapora süresi içinde itiraz etmemektedir.

Oysa raporda;

• yanlış metrekare hesabı,

• eksik imar değerlendirmesi,

• hatalı değer tespiti,

• bölünebilirlik konusunda teknik hata

  
  

bulunabilir. Bu nedenle bilirkişi raporları mutlaka ayrıntılı şekilde incelenmeli, gerektiğinde teknik gerekçelerle itiraz edilmelidir.

Mahkeme Hangi Kararları Verebilir?

Yargılama sonunda mahkeme;

1. Aynen Taksime

veya

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine

karar verir.

Bazı istisnai durumlarda ise davanın usulden reddi de mümkündür. Örneğin;

• taraf teşkilinin sağlanamaması,

• dava şartı eksikliği,

• hukuki yararın bulunmaması

  
  

gibi nedenlerle dava usulden reddedilebilir.

İstinaf ve Temyiz

Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarına karşı kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi sonucunda;

• karar onanabilir,

• kaldırılabilir,

• yeniden hüküm kurulabilir.

  
  

Kanuni şartların bulunması hâlinde temyiz incelemesi de gündeme gelebilir. Karar kesinleşmeden satış işlemlerine başlanamaz. Bu nedenle kanun yolu süreci, satışın ne zaman yapılacağını doğrudan etkileyen önemli bir aşamadır.

Dava Ne Kadar Sürer?

Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Süreyi etkileyen başlıca faktörler şunlardır:

• Paydaş sayısı

• Mirasçı sayısı

• Bilirkişi incelemesi

• Keşif yapılması

• İmar araştırması

• Muhdesat iddiaları

• Kanun yolu başvuruları

• Taraf teşkilindeki eksiklikler

  
  

Özellikle onlarca mirasçının bulunduğu dosyalarda yargılama doğal olarak daha uzun sürebilmektedir.

Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında başlangıçta dava açan taraf;

• başvuru harcını,

• gider avansını,

• tebligat giderlerini, yatırır.

  
  

Yargılama sırasında ayrıca;

• bilirkişi ücretleri,

• keşif giderleri,

• teknik inceleme masrafları, ortaya çıkabilir.

  
  

Hüküm aşamasında mahkeme bu giderleri somut olayın özelliklerine göre taraflara yükler. Bu davalarda klasik anlamda "kazanan" ve "kaybeden" taraf bulunmadığından, giderlerin paylaşımı da bu niteliğe göre değerlendirilir.

Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davalarında vekâlet ücretine ilişkin değerlendirme, davanın niteliği ve hükmün içeriğine göre yapılır. Özellikle tarafların dava sürecindeki tutumları ve hükmün kapsamı dikkate alınarak yargılama giderleri ile vekâlet ücretine karar verilir. Bu nedenle her dosyada aynı sonucun doğacağı söylenemez.

Zamanaşımı Var mıdır?

Ortaklığın giderilmesi davası bakımından kural olarak belirli bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ortak mülkiyet devam ettiği sürece, kanundaki istisnalar dışında her paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ancak somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki kurumlar (örneğin ecrimisil, katkı alacağı veya muhdesat kaynaklı talepler) bakımından ayrı süreler söz konusu olabileceğinden, her uyuşmazlık kendi içinde değerlendirilmelidir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Şeşen & Şeşen Hukuk olarak uygulamada en sık karşılaştığımız hatalar şunlardır:

• Güncel tapu kayıtları alınmadan dava açılması,

• Vefat eden hissedarların mirasçılarının davaya dahil edilmemesi,

• Bilirkişi raporlarının teknik açıdan incelenmemesi,

• Aynen taksim ihtimalinin araştırılmaması,

• İmar durumunun dava öncesinde değerlendirilmemesi,

• Muhdesat iddialarının zamanında ileri sürülmemesi,

• Satış aşamasındaki usul işlemlerinin takip edilmemesi.

  
  

Bu eksiklikler, davanın gereksiz şekilde uzamasına ve bazı durumlarda hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Şeşen Hukuk Değerlendirmesi

Ortaklığın giderilmesi davaları, ilk bakışta yalnızca bir "satış davası" gibi görünse de uygulamada tapu hukuku, miras hukuku, eşya hukuku, imar hukuku ve usul hukukunun kesiştiği teknik bir yargılama alanıdır. Özellikle çok hisseli taşınmazlar, aile şirketlerine ait gayrimenkuller veya uzun yıllardır paylaşılmayan miras mallarında, dava stratejisinin en başta doğru belirlenmesi sürecin sonucunu doğrudan etkiler.

Şeşen Hukuk olarak yaklaşımımız, yalnızca dava açmak değil; dava öncesi hukuki risk analizi yapmak, taşınmazın teknik durumunu incelemek, olası aynen taksim ihtimalini değerlendirmek ve müvekkilin ekonomik menfaatini en üst düzeyde koruyacak stratejiyi oluşturmaktır. Her dosyanın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, standart çözümler yerine somut olaya uygun hukuki planlama yapılmasının büyük önem taşıdığı kanaatindeyiz.

Yargıtay Uygulaması Işığında Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Ortaklığın giderilmesi davaları, Yargıtay tarafından uzun yıllardır istikrarlı biçimde değerlendirilen dava türlerinden biridir. Özellikle taraf teşkili, aynen taksim olanağının araştırılması ve bilirkişi incelemesinin yeterliliği konularında oluşmuş yerleşik içtihatlar bulunmaktadır.

Mahkemeler karar verirken yalnızca tarafların talepleriyle bağlı kalmamakta; kamu düzenine ilişkin hususları da resen gözetmektedir.

1. Aynen Taksim Araştırılmadan Satış Kararı Verilemez

Yargıtay'ın istikrarlı uygulamasına göre, mahkeme doğrudan satış kararı veremez. Öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı teknik olarak araştırılmalıdır.

Bu nedenle;

• bilirkişi incelemesi,

• imar durumu,

• kadastro kayıtları,

• taşınmazın ekonomik niteliği,

ayrıntılı biçimde değerlendirilmeden satış kararı verilmesi bozma sebebi oluşturabilir.

2. Eksik Tarafla Karar Kurulamaz

Yargıtay'ın en çok bozma nedeni yaptığı hususlardan biri eksik taraf teşkilidir.

Örneğin;

• vefat eden hissedarın mirasçılarının davaya dahil edilmemesi,

• tapuda görünen hissedarların tamamının davaya katılmaması,

• mirasçılık belgesinin güncel olmaması,

kararın kaldırılmasına neden olabilmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ve nüfus kayıtlarının titizlikle incelenmesi gerekir.

3. Bilirkişi Raporu Denetlenebilir Olmalıdır

Mahkemenin kararına esas alınan bilirkişi raporu;

• bilimsel,

• gerekçeli,

• teknik verilere dayalı,

• denetlenebilir

olmalıdır. "Taşınmaz bölünemez." şeklindeki soyut değerlendirmeler tek başına yeterli kabul edilmemektedir.

4. Ekonomik Bütünlük Korunmalıdır

Bazı taşınmazlar teknik olarak bölünebilir görünse bile bölünme sonucunda ekonomik değerini önemli ölçüde kaybedebilir.

Örneğin;

• tek fabrika binası,

• tek akaryakıt istasyonu,

• küçük yüzölçümlü iş yeri,

• tek villa,

gibi taşınmazlarda bölünme ekonomik bütünlüğü bozacağından satış daha uygun çözüm olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmaksızın doğrudan açılan ortaklığın giderilmesi davaları, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuk sürecinin zorunlu olması, tarafların anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve bu tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Tarafların arabuluculuk sürecini sürdürme veya anlaşma yapma konusunda ise iradilik ilkesi geçerlidir.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar, örneğin;

• taşınmazın aynen paylaşılması,

• paylardan birinin diğer paydaşlar tarafından satın alınması,

• taşınmazın üçüncü kişiye birlikte satılması,

• satış bedelinin paylaşım şekli,

• muhdesat ve kullanım bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözümü

  
  

gibi hususlarda anlaşabilirler. Anlaşma sağlanması hâlinde düzenlenecek anlaşma belgesinin, taşınmazlara ilişkin kanuni sınırlamalar gözetilerek hazırlanması ve icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ile Karıştırılan Davalar

Tapu İptali ve Tescil Davası

Bu davada amaç mülkiyetin kime ait olduğunun belirlenmesidir. Ortaklığın giderilmesi davasında ise mülkiyet konusunda uyuşmazlık bulunmaz; yalnızca ortaklık sona erdirilir.

Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası, taşınmazı haksız kullanan kişiden kullanım tazminatı alınmasını amaçlar. Ortaklığın giderilmesi davası ise mülkiyet ilişkisini sona erdirir. Bazı dosyalarda iki dava birlikte gündeme gelebilir.

Şufa (Önalım) Davası

Şufa davası, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanır. Bu dava ile ortaklığın giderilmesi davasının amacı tamamen farklıdır.

Sık Sorulan Sorular

Tek hissedar dava açabilir mi?

Evet. Hisse oranı ne olursa olsun her paydaş tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Diğer hissedarlar satış istemezse ne olur?

Bu durum davanın açılmasına engel değildir. Mahkeme kanundaki şartlar oluşmuşsa ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Dava devam ederken hissemi satabilir miyim?

Kural olarak paylı mülkiyette pay devri mümkündür. Ancak somut olayın özelliklerine göre önalım hakkı ve devam eden dava üzerindeki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir.

Satıştan elde edilen para ne zaman ödenir?

Satış işlemlerinin tamamlanması ve gerekli yasal prosedürlerin sonuçlanmasının ardından net satış bedeli hissedarlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklardan biri taşınmazı satın alabilir mi?

Evet. İhale şartlarını taşıdığı sürece ortaklardan biri de taşınmazı satın alabilir.

Dava ne kadar sürer?

Süre;

• hissedar sayısı,

• bilirkişi incelemeleri,

• keşif,

• istinaf,

• temyiz,

• satış işlemleri

gibi birçok faktöre bağlı olarak değişmektedir.

Avukat tutmak zorunlu mudur?

Hayır. Ancak taraf teşkili, muhdesat iddiaları, bilirkişi raporları, satış süreci ve kanun yolları dikkate alındığında profesyonel hukuki destek alınması hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallarda ortak mülkiyet ilişkisini sona erdiren önemli bir dava türüdür. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça başvurulan bu dava, tarafların mülkiyet hakkını korurken ortaklığın sürdürülemez hâle geldiği durumlarda hukuki çözüm sunmaktadır.

Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davaları, yalnızca bir satış süreci olarak değerlendirilmemelidir. Taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması, taşınmazın hukuki ve teknik özelliklerinin doğru analiz edilmesi, aynen taksim olasılığının araştırılması ve bilirkişi raporlarının dikkatle incelenmesi, davanın sağlıklı şekilde sonuçlanması açısından büyük önem taşımaktadır.

Özellikle çok hisseli taşınmazlar, miras ortaklıkları ve yüksek ekonomik değere sahip gayrimenkuller bakımından dava stratejisinin başlangıçta doğru belirlenmesi, hem yargılama süresini hem de elde edilecek ekonomik sonucu doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması ve sürecin uzmanlıkla yürütülmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.